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나홀로 끝내기
낙찰을 받으셨다면 낙찰허가가 떨어질 때 까지 기다리는 수 밖에 없습니다.
낙찰허가가 떨어진 다음에는 낙찰대금납부와 소유권 이전 등기 및 인도/명도 절차를 밟아 완전히 자신은 물건으로 만드는 과정 만이 남게 됩니다.
<나홀로 끝내기 전체 개괄도>
 
나홀로 낙찰대금납부
입찰실시결과 최고가 매수자가 결정되면 일주일 후에 낙찰허가결정을 내리게 됨.
낙찰허가결정이 있은 후 7일 내에 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정되고, 만일 항고가 있으면 항고사건기록이 경매법원에 송부된 날 자동적으로 낙찰허가결정이 확정됩니다.
낙찰허가결정과 낙찰허가결정확정은 다르므로 유의해야 합니다.
낙찰허가결정이 확정되면 법원은 1개월 내 대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 대금지급기일소환장을 보낸다. 낙찰자는 정해진 날짜에 소환장과 도장, 대금을 지참하여 다음순서에 따라 처리한다.
 
 
경락자는 잔금기일 통지서를 갖고 경매담당계장에게 가서 확인을 거쳐 잔대금납부서를 갖고 법원내의 은행에 가서 법원 보관금 청구서를 기재하고 은행접수창구에 잔대금과 함께 접수하고 법원보관금 영수증(3통)을 수령합니다. 영수증을 1부 더 복사하여 경락대금 완납증명원 및 부동산명세서 2부를 작성(원본에만 인지 \500)인지를 붙여 경매계장의 확인을 거쳐('위 사실을 증명합니다'라는 대금완납사실을 증명하는 경매 고무인을 받고) 접수창구에 접수하여 접수인을 받은 다음 잔대금 완납증명원 2부와 은행에서 받은 법원보관금영수증과 함께 담당 경매계장에게 주면 잔대금완납증명서에 법원직인을 찍어 인지 붙인 것은 (원본)계장이 보관하고 사본(낙찰대금완납증명서)을 수령하면 됩니다.
 
※참고 : 기존에는 대금지급기일전에 대금납부는 불가능했으나 현재 법의 개정으로 대금납부기일 이전에도 대금납부가 가능하게 되었습니다.
 
대금 미납 시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는 경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰,즉시항고,대금납부의 과정을 밟습니다
낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
배당채권자가 입찰하여 낙찰 받은 경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할 수 있으며 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있습니다. 그러나 이것은 판사의 재량으로 상계를 하지 않고 배당기일에 배당액을 받도록 명령을 내릴 수도 있습니다. 그럴 경우 배당을 받지 못하게 된다면 비용의 손실을 보게되는 경우도 있습니다.
낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.
 
※혼자서 하는 것도 좋지만 이것만은 알아두자
만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치 시키지 않는다면 은행은 고객을 신뢰 할 수가 없어서 대출을 꺼려하게 된다. 따라서 해당은행에 1억원 이상의 돈이 예치 되어있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려줄 수 있는 있습니다.
따라서 만약 돈이 없어서 대출을 받는 상황이라면 등기업무를 내일처럼 믿고 맡길만한 곳을 선택하는 것이 중요하며, 그곳에서 대출을 같이 맡기면 됩니다. 만약 대출을 먼저 알아보고 거기서 법무사를 소개 받는다면 대출 수수료 및 등기수수료를 이중으로 물어야 됨으로 반드시 등기업무를 맡길 곳을 찾고 그곳에서 대출을 맡겨야 그나마 좀 싸게 일 처리를 할 수 있습니다. 어찌 되었든 낙찰대금납부 및 소유권이전등기를 낙찰자가 직접 해보면 확실히 비용은 줄일 수 있습니다. 또한 법원은 일반인들에게 아주 냉혹함으로 경매계 직원에게 인사비로 3~5만원정도의 비용을 주지 않는다면 거의가 법무사를 통해서 오라고 돌려보내고 있는 실정이므로 등기 순서를 차질 없이 익혀야 법원 직원들이 아무 소리 못하고 등기를 해줄 수 있게 준비를 해야 될 것입니다

1 대금 미납 시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는 경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰, 즉시항고, 대금납부의 과정을 밟습니다.
2 낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료 등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
3 배당채권자가 입찰하여 낙찰 받은 경우에는 자신의 채권액 만큼을 대금에서 상계할 수 있으며, 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있습니다.
4 대금 납부와 동시에 등기 유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.

 
나홀로 소유권이전등기하기
경매의 소유권 이전등기의 경우 촉탁 등기를 하기 때문에 경험이 있는 법무사가 아니면 하기가 힘듧니다. 또한 법원의 경직성 때문에 개인이 등기를 하려고 하면 법무사를 통해서 오라고 하기 때문에 고객님께서 직접 소유권이전등기를 하게 될 경우 준비서류 및 필요서류, 등기절차에 대하여 잘 숙지하고 계셔야 합니다.
 
소유권이전 등기하기
다시 한번 강조하지만 만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수 밖에 없는 것이 현실이며, 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치 시키지 않는다면 은행은 고객을 신뢰할 수가 없어서 대출을 꺼려합니다. 따라서 해당은행에 1억원 이상의 돈이 예치 되어 있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려주게 됩니다.
 
<소유권이전등기를 위한 절차도>
 
대금 납부 후 낙찰대금완납증명서를 받아 낙찰대금완납증명서(복사본)와 부동산등기부등본을 보고 말소할 등기목록을 적어 관할 구청에 제출하면 소유권이전 및 말소등기에 필요한 취득세 ,등록세 고지서를 발급하여 줍니다. (이때 토지대장과 건축물관리대장도 1통씩 발급 받아 둘 것.)
소유권이전등기 촉탁을 위해서는 1종 국민주택채권을 구입하고, 등록세를 납부하여 합니다.(취득세는 대금납부 후 30일 이내에만 납부하면 되고 등기와는 관계없음.)
등록세를 납부한 후 영수증(영수필 확인서 및 영수필통지서)을 받은 후 토지대장과 건축물관리대장을 들고 등기소에 가서 등기민원담당자에게 1종 국민주택채권 구입액을 계산해 줄 것을 요청하면 토지, 건물을 분리하여 각 채권계산서를 발급하여 주는데 주택은행에 가서 계산서에 적힌 대로 채권을 구입하여 주택채권매입필증을 받습니다. (계산내역서에 채권매입필증을 붙여 둡니다.)
소유권이전등기 촉탁신청서에 송달우표를 지정된 만큼 사서 붙이고 다음 서류를 첨부하여 경매계의 확인을 거쳐 접수계에 접수하면 됩니다.
 
※소유권이전등기 말소촉탁에 필요한 서류
부동산목록(원본1통,사본4통)
등록세,교육세 납부영수증(영수필확인서 및 영수필통지서), 계산내역서
주택채권매입필증 및 계산서
토지 및 건물 등기부등본(토지,건물 원본1통,사본4통)
토지대장(공시지가가 표시된 것), 건축물관리대장
낙찰자주민등록등본 (원본1통,사본4통)
법인등기부등본(낙찰자가 법인인 경우)
 
법원은 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명서원본을 첨부하여 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하게되며 등기소는 소유권이전등기를 하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 권리증을 법원으로 송부하게 됩니다. 권리증을 받은 법원은 법원에 나온 신청자에게 교부하고 오래도록 찾아가지 않으면 우편으로 보내주기도 합니다. (권리증은 경매계에서 수령)
소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료되므로 등기부등본을 확인해볼 수 있다. 다만 등기권리증 수령은 신청 후 2주일정도 걸린다. 이는 등기소에서 법원으로 법에서 경락인에게 교부하는데 걸리는 시간 때문이다.
 
소유권이전비용 산출방법
일반적으로 소유권이전등기 시는 경락가액의 총6.4%정도의 비용이 필요하다. 채권을 할인 할 때는 제도권금융기관을 이용해야 추후 되파실 때 손실비용으로 인정됩니다.
취득세: 경락가액의 2% , 농어촌특별세: 경락가액의 0.2%(취득세의 10%)
(전용면적 25.7평이하 국민주택과 농가1주택은 농어촌특별세 면제 되므로 2%)
등록세: 경락가액의 3% , 교육세: 0.6%(등록세의 20%) ,인지세:1만원~35만원, 누진료:13000원 이상
말소등기비용: 등록세(교육세포함) 말소건 당 3,600원
채권할인비용: 채권액의 30%~40% 정도가 손실 비용임 (채권액은 과세시가표준액의 2%~7%), 가격변동이 있음.
 
나홀로 인도/명도 진행하기
잔금납부와 소유권이전까지 모두 마친 후에는 현재 부동산을 점유하고 있는 점유자와 이사 협의를 하거나 협의가 제대로 이루어지지 않을 경우 인도명령 또는 명도 소송에 따른 강제 집행을 준비하여야 한다.
 
 
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